Gayrimenkul Satışında İzlenecek Yol

1. Takibin tüm borçlular için kesinleşmesi gerekir. Çünkü ilerde satış aşamasında satış ilanının tüm borçlulara tebliği gerektiğinden, öncelikle takibin tüm borçlular açısından kesinleşmesi yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince zorunludur.

2. Taşınmazın maliki borçluya İİK.nun 103.maddesi gereğince gerekli tebligatın yapılması ve sürenin dolması, yani taşınmaz haczinin kesinleşmesi gerekir.

3. Taşınmazın tüm takyidatları ile birlikte en son tapu kaydı, ayrıca imar ve çap durumu istenmeli, Taşınmazın kaydında intifa, irtifak, sükna, kira şerhi gibi herhangi bir mükellefiyet var ise mükellefiyet listesi düzenlenerek İİK 128.maddesi gereğince borçlulara ve tüm haciz alacaklılarına tebliğ edilmelidir.

4. Taşınmazın kıymet takdir işleminin yapılması ve kıymet takdir raporunun tapu kaydındaki tüm ilgililere tebliğ edilmesi gerekir.

5. Kıymet takdir raporunun tüm ilgililere tebliğinden sonra yasal 7 günlük itiraz süresinin tüm ilgililer açısından dolarak kıymet takdirinin kesinleşmesi şarttır.

6. Kıymet takdir raporuna itiraz edilmiş ise İcra Hakimliğinin itiraz üzerine verilecek karar sonucunun beklenmesi gerekir.

7. Kıymet takdiri tebliğ ile kesinleşmiş veya İcra Hakimliğinin kararı ile kesinleşmiş ise taşınmazın en son tüm takyidatlarını gösterir tapu kaydı ile (arsa, komple bina, bahçeli ev gibi imar durumunun istenmesi gereken taşınmazlardan ise) son imar durumunun istenmesi gerekir.

8. Kıymet takdiri İcra Hakimliğinin kararı ile kesinleşmiş ise İcra Hakimliğinin kararı ile hakimliğin bilirkişi raporunun getirtilmesi (İcra Müdürlüğünde yapılan kıymet takdiri işlemi üzerine düzenlenen rapor ile İcra Hakimliğinin yaptığı keşif sonucu düzenlenen rapor arasında taşınmazın özellikleri açısından bazı değişiklikler olabilir bu durumda, satışa esas olacak İcra Hakimliğinin kararına esas bilirkişi raporunun dosyayla istenmesi) gerekir.

9. Taşınmazın satış kararı verilerek şartname ve satış ilanı düzenlenir,

10. Satış kararında satış ilanının mahalli gazete ile mi yoksa yurt düzeyinde yayınlanan bir gazete ile mi yayınlanacağı belirtilmelidir.

11. Basın İlan Kurumuna yazı yazılarak ilanın birinci satış gününden en az bir ay öncesinden ilan edilmesi gerektiğinin bildirilmesi şarttır.

12. Satış ilanının yurt düzeyinde yayınlanan bir gazetede yayınlanmasına karar verildiğinde Basın İlan Kurumuna yazılacak yazıya “satış kararının verildiği .../.../...... tarihinde trajı 50.000’in üzerindeki, yurt düzeyinde dağıtımı yapılan bir gazetede birinci satış gününden en az bir ay öncesi ilan edilerek” ibaresinin eklenmesi gerekir.

13. Satış ilanı tüm borçlulara ve tapu kaydındaki tüm ilgililere (ipotek, haciz sahipleri ile hak ve mükellefiyet sahiplerine) ve Belediye tellaliye memurluğuna tebliğe gönderilir.

14. Satış ilanı tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmiş ve gazete ilanında herhangi bir yanlışlık yok ise birinci arttırma günü satış saatinde ilan edilen satış mahallinde arttırma işlemlerine başlanır.

15. Gazete ilanında esasa müessir olmayan herhangi bir hata mevcut ise birinci arttırma gününden en az 7 gün öncesi yayınlanmak şartıyla aynı gazetede düzeltme ilanı yayınlattırılır.

16. İhalenin yapılması, İcra müdürü birinci veya ikinci artırmaya başlamadan önce elektronik teklifleri incelemeli bu gelen tekliflerin malın değerinin %50’sini aşıp aşmadığına bakarak değerlendirmeli en yüksek teklifi dikkate alarak ihaleyi yapmalıdır. Tellal ihaleye başlarken teklifin elektronik ilandaki teklifi geçmesi gerektiğini belirterek satışa başlamalıdır. Ancak her halükarda ihalede satış yapılabilmesi için Taşınmaz kıymet takdiri değerinin %50’sini + satış giderleri + paylaştırma giderlerini karşılaması gerekmektedir. Aksi takdirde yeni düzenleme gereğince ihalenin feshi söz konusu olabilir.

17. Birinci açık artırmada, elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak, gelen en yüksek teklif üzerinden tellalın üç defa çağrısıyla satışa başlanır. İhalede satış yapılabilmesi için Taşınmazın kıymet takdirindeki değerinin %50’sini + satış giderleri + paylaştırma giderlerini karşılaması gerekmektedir. Her halükarda bu miktar elektronik teklif ile gelen miktarın üzerinde olmalıdır. Ancak taşınmaz üzerinde ipotek şerhi varsa ve ipotek alacaklısı, ipotek miktarının altında satışa muvafakat etmediği takdirde, ipotek miktarı, taşınmaz malın değerinin %50’sinden fazla olduğu takdirde (ipotek miktarı + satış paylaştırma gideri = satış miktarı) şeklinde satışım yapılması gerekmektedir. Artırma bedeli yukarıda yazılı her iki şartı da karşılıyorsa (veya rüçhanlı alacaklı olmadığı için sadece %50 + satış ve paylaştırma giderlerini karşılıyorsa) taşınmaz en çok pey sürene ihale edilir. Bu hususta artırma tutanağına yazılır. Tutanak, icra müdürü, tellal ve ihale alıcısı tarafından imzalanır (İcra ve İflas Kanunu -49). Kanaatimizce ihaleye katılan diğer ilgililerin de imzalarının, T.C. Kimlik numaralarının ve adreslerinin alınmasında fayda vardır. Ayrıca ihaleye katılanların yatırmış olduğu teminatlar ihale anında kendilerinden alınıp kendilerine ödeneceğinden alınan teminatlar ödenmeden önce teminatlarını aldıklarına dair imzalarının alınması önem arz etmektedir.
Arttırma günü Belediye tellalı satış mahallinde hazır bulunmaz ise mahallinde hazır bulunan bu işi yapabilecek öncelikle Adliye memurlarından birisi tellal olarak görevlendirilir.

18. Birinci arttırma günü istekli çıkmaz veya taşınmazın muhammen bedelinin % 50’sı ile satış ve paylaştırma giderlerini (satışı yapılan dosyanın haczi veya ipoteğinden önce tesis edilmiş bir ipotek var ise bu ipotek miktarı ile birlikte satış ve paylaştırma masraflarını) karşılayacak şekilde istekli çıkmadığı takdirde ikinci arttırma günü taşınmazın muhammen bedelinin % 50’sı ile varsa rüçhanlı alacaklıların alacaklarını, satış ve paylaştırma giderlerini karşılayacak şekilde arttırmaya sunulur.

19. Gerek birinci arttırma günü, gerekse ikinci arttırma günü taşınmaz ihale edildiğinde ihale alıcısına talep ettiğinde ihale bedelini ödemesi için 10 (on) günlük bir süre verilebilir.

20. Birinci veya ikinci arttırma günü kendisine ihale yapılan ihale alıcısı verilen 10 günlük yasal süre içinde ihale bedelini yatırmadığı takdirde İİK.nun 133.maddesi gereğince kendisine yapılan ihale iptal olunarak kendisinden önce en çok pey süren ikinci ihale alıcısına ihale sırasında teklif ettiği bedelle taşınmazı alıp almayacağı hususunda beyanda bulunmak üzere tebligat yapılır.

21. İhale bedelini yatırmayarak ihalenin iptaline neden olan ilk ihale alıcısı iki ihale arasındaki fark, temerrüt faizi ve masraflardan sorumlu olduğundan ihaleye iştirak ederken yatırmış olduğu teminat iki ihale arasındaki fark, temerrüt faizi ve masraflara mahsup edilmek üzere alıkonulur.

22. İkinci en çok arttıran tebliğ tarihinden itibaren 3 (üç) gün içinde taşınmazı ihalede teklif ettiği bedel üzerinden taşınmazı almayı kabul ettiğini bildirdiğinde derhal ihale bedeli kendisinden tahsil edilir.

23. İkinci en çok arttırana ihalede verdiği adrese tebligat yapılamaz veya tebliğe rağmen üç günlük süre içinde beyanda bulunmaz ve ihale bedelini de yatırmaz ise İİK.nun 133.maddesi gereğince taşınmaz derhal yeniden satışa çıkartılır ve bir ayı geçmemek üzere satış günü tayin edilir.

24. İik.nun 133.MADDESİ Gereğince satışa çıkartılan taşınmazın sadece gazete ilanı ile yetinilir, ilgililere ve borçlulara satış ilanının tebliğine gerek yoktur. Burada sadece belediye tellalına satış gününün tebliğ edilmesi gerekmektedir.

25. İİK.nun 133.maddesi gereğince verilecek satışta İİK.nun 129.maddesi gereğince arttırma günü, satış saati ve satış mahallinin belirlenmesi gerekmektedir.

26. İik.nun 133.MADDESİ Gereğince verilen arttırma gününde taşınmaza istekli çıkmadığı takdirde ençok ikinci pey sürene teklif yapılmaz, bundan sonra ancak alacaklı vekilinin yeni bir satış talebinde bulunması gerekmektedir.

27. İhalesi yapılan taşınmaz kullanım alanı 150 m2. yi Geçmeyen bir konut (bağımsız bölüm) ise kdv oranı % 1’dir, kullanım alanı 150 m2. yi Geçen konutlar ile diğer tüm taşınmazların kdv oranı % 18’dir. Kdv ihale bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir.

28. Satış dosyası izale’i şuyu (ortaklığın giderilmesi) dosyası olup taşınmaz hissedarlardan birine ihale edilmiş ise ihale alıcısı hissedarın (mahkemece yapılan tevzii cetveli göz önüne alınarak) taşınmazdaki hissesi düşüldükten sonra satın aldığı hissenin ihale bedeli dosyaya tahsil edilir, KDV satın aldığı bu hisse bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir.

29. Damga vergisi ve tellaliye resmi ihale bedelinin tamamı üzerinden tahakkuk ettirilir.

30. İhale bedeli, KDV, Damga Vergisi ve Tellaliye Resmi verilen süre içinde ilgili yerlere yatırılmış ve ihalenin feshi davası açılmamış ise talep üzerine ihale alıcısı üzerine tesciline karar verilerek ilgili tapu dairesine tescil yazısı yazılır. Taşınmaz gerçek kişiye ihale edilmiş ise ihale alıcısının kimlik fotokopisi dosyaya alınarak tescil belgesine TC kimlik numarası ve kimlik bilgilerinin yazılması ayrıca dosyada kalacak nüsha ile tapuya gönderilen nüshalara ihale alıcısı gerçek kişinin vesikalık fotoğraflarının yapıştırılması, fotoğrafların üzerinin mühürlenip imzalanması gerekmektedir.

31. İhale alıcısı adına tapuya tescil edilen taşınmazda bir işgalci (şagil) veya kiracı var ise ihale alıcısının talebi üzerine taşınmazı işgal edene İİK.135.maddesi gereğince tahliye emri tebliğe çıkartılır. Tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmediğinde zorla çıkartılarak taşınmaz boş olarak ihale alıcısına teslim edilir.

İCRA İFLAS MÜDÜRLÜĞÜNDE
ÇALIŞANLAR DERNEĞİ


Kurucu Başkanın Veda Mesajı

P S Ç P C C P
Loading...
<< Previous | Next >>
  1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30  

Ziyaretçi Sayısı

0042457